A obrigação de manutenção de uma habitação é transversal a todos os imóveis, sejam eles utilizados com regularidade, com determinada periodicidade ou não sendo utilizados de todo…
Fechar a porta de um imóvel não significa isentar os proprietários das suas responsabilidades.
Neste artigo venho explicar o nos diz a lei!
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Dever de conservação de imóveis: o que diz a lei
O proprietário de qualquer imóvel, para além de todos os encargos fiscais que lhes estão inerentes, nomeadamente em sede de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), será ainda responsável por zelar pela sua conservação, providenciando as suas obras de manutenção, conservação e reparação.
Esta responsabilidade estende-se a todos os imóveis de que seja proprietário e não apenas à sua habitação própria e permanente. Assim, será igualmente responsável por todos os imóveis que, pese embora não se encontrem a ser utilizados, sejam sua propriedade enquanto: segunda habitação, imóvel pertencente a herança onde detenha direitos, imóvel que se encontre em obras ou em processo de venda.
O que é uma casa devoluta?
Diz-nos da lei de bases da habitação (Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro) que se considera devoluta a habitação que se encontre, injustificada e continuadamente, por período superior a 1 ano (DL n.º 159/2006, de 8 de agosto), sem uso habitacional efetivo, por motivo imputável ao proprietário.
Esclarece ainda que não se consideram habitações devolutas: as segundas habitações, as habitações de emigrantes e as habitações de pessoas deslocadas por razões profissionais ou de saúde e que se considera motivo justificativo a realização de obras devidamente autorizadas ou comunicadas, durante os prazos para elas definidos, ou a pendência de ações judiciais que impeçam esse uso.
A determinação de uma habitação como devoluta poderá fazer com sejam aplicadas sanções aos seus proprietários e ainda o agravamento em matéria fiscal (Artigo 29.º, n.º 1, al f) e n.º 2 – Lei 83/2019 de 3 de setembro), nomeadamente, o IMI, por um lado, e, por outro, que exista a responsabilidade pela conservação de todos os imóveis de que seja titular (classificados como devolutos ou não), podendo, eventualmente, vir a ser responsabilizado por danos que o imóvel possa causar a terceiros derivados da omissão de conservação.
Responsabilidade civil do proprietário por danos causados a terceiros
Sendo a conservação um dever do proprietário, a omissão dessa mesma conservação poderá resultar na sua responsabilização pelos prejuízos causados a terceiros (responsabilidade civil), nomeadamente pelo desmoronamento do prédio adjacente ou danos físicos em terceiros.
A tempestade Kristin, que assolou a região centro do país no passado mês de janeiro, veio salientar esta situação e deixou à tona várias questões associadas à imputabilidade da responsabilidade e aos seguros dos imóveis.
Assim, surgiu a dúvida de saber se, tendo o imóvel adjacente ao meu provocado danos diretamente no meu imóvel, nomeadamente pela projeção de telhas contra a minha janela, por exemplo, poderei responsabilizar o meu vizinho por esses danos?
Neste âmbito cabe dizer que a responsabilidade civil, à partida, não incluirá situações de fenómenos extremos como ventos ou chuvas fortes, por se tratar de causas de força maior, e não de um ato humano e voluntário (que é um pressuposto essencial na responsabilidade civil por factos ilícitos).
Contudo, situação diferente será se o imóvel já se encontrava em condições deficientes de conservação, tendo esse fenómeno provocado a sua efetiva queda e provocado danos no prédio adjacente.
Nesse caso, caberá ao lesado provar que o prédio já se encontra em deficientes condições em fase anterior à tempestade e provar o nexo de causalidade entre a omissão de conservação do prédio devoluto/não utilizado e os danos provocados na sua habitação.
Poderá o seguro do imóvel cobrir os danos provocados?
Para que o seguro cubra situações de responsabilidade civil a danos provocados a terceiros, é necessário que o imóvel que originou os danos seja detentor de um seguro multirrisco com a cobertura para responsabilidade civil.
Caso não tenha esta cobertura, terá de ser o próprio proprietário a suportar as despesas.
Conclusão
A conservação dos imóveis é uma responsabilidade de qualquer proprietário, seja ou não a sua habitação principal. A omissão de conservação poderá causar graves prejuízos a terceiros e, consequentemente ao proprietário que não priorizou a manutenção do seu imóvel, podendo ser responsabilizado civilmente.
A mais recente vaga de tempestades que assolou o país no início de 2026 veio reforçar ainda mais a necessidade e importância dos seguros nas habitações, sejam eles destinadas a primeira habitação ou não.
A proteção contra estes fenómenos é de extrema relevância e proteção quer para os próprios imóveis, quer para imóveis de terceiros.
* O enquadramento legal a aplicação das regras poderá variar de acordo com a situação concreta pelo que se recomenda a análise por um profissional.
FAQ:
O que é uma casa devoluta?
É uma habitação sem utilização efetiva por período superior a um ano, sem justificação legal, por motivo imputável ao proprietário.
Um proprietário é responsável por danos causados pelo se imóvel?
Depende da circunstância, no entanto, poderá vir a ser responsabilizado em caso não cumpra o dever de conservação e se prove a relação entre essa omissão e o dano causado.
